Prowadzimy firmy przez transakcje, najem i spory na rynku nieruchomości komercyjnych - od badania stanu prawnego, przez negocjacje i zabezpieczenia, po sąd.
Doradzamy firmom, dla których nieruchomość to aktywo pracujące, nie ozdoba bilansu: właścicielom i zarządcom obiektów komercyjnych, operatorom retail, biur i magazynów oraz najemcom. Pokazujemy szanse i wychwytujemy ryzyka, zanim staną się kosztem.
Znamy nie tylko "biuro, retail, magazyn". Mamy realne doświadczenie z deweloperami - prowadziliśmy sprawy deweloperów centrów outlet i centrów handlowych - a także z gastronomią, klubami muzycznymi i warsztatami samochodowymi. To sprawy z sali, nie teoria z podręcznika.
Pracujemy na konkrecie: analizujemy dokumenty, negocjujemy warunki i domykamy transakcje, a gdy trzeba - twardo prowadzimy spór. Prawo nieruchomości i najmu zmienia się szybko - trzymamy rękę na pulsie i mówimy, co realnie dotyczy Twojej nieruchomości.
Pomagamy kupić, sprzedać lub rozbudować nieruchomość - jako aktywo albo przez spółkę celową (SPV). Układamy strukturę transakcji, negocjujemy i doprowadzamy do zamknięcia, pilnując skutków podatkowych po obu stronach.
Sprawdzamy tytuł prawny, obciążenia (hipoteki, służebności, prawa najmu), zgodność stanu faktycznego z planistycznym oraz ryzyka środowiskowe i reprywatyzacyjne. Dostajesz raport z czerwonymi flagami, którego użyjesz w negocjacji ceny.
Analizujemy pozwolenia na budowę i na użytkowanie oraz doradzamy w tym zakresie - w due diligence, przy zakupie i w sporze. Sprawdzamy, czy stan formalny obiektu zgadza się z tym, co realnie na nim postawiono i jak jest używany.
To jeden z naszych mocnych obszarów. Reprezentujemy inwestorów i wykonawców w sporach o wady, opóźnienia i rozliczenie robót - egzekwujemy albo bronimy kary umowne, rękojmię i kaucję gwarancyjną, na negocjacjach i w sądzie.
Negocjujemy umowy najmu po stronie wynajmującego i najemcy: czynsz podstawowy i od obrotu, opłaty eksploatacyjne (service charge), wkład marketingowy oraz zabezpieczenia - kaucję, gwarancję bankową "na pierwsze żądanie" i poddanie się egzekucji (art. 777 KPC).
Porządkujemy księgi wieczyste, służebności i użytkowanie wieczyste, opiniujemy umowy o zarządzanie i serwis. Utrzymujemy Twój portfel w stanie gotowym do transakcji, zanim pojawi się kupujący.
Obsługujemy restauracje, kluby i lokale muzyczne po stronie najmu i sporów sąsiedzkich. Mamy duże doświadczenie w sporach o hałas i immisje (art. 144 KC) - to realny, procesowy obszar naszej praktyki, nie hasło.
Doradzamy przy zgodności warsztatów i salonów samochodowych ze standardami sieci (producenta/importera) oraz z wymogami budowlanymi obiektu, a także przy najmie i dzierżawie powierzchni technicznej. Układamy umowy tak, by wymóg sieci nie kolidował z prawem.
Reprezentowaliśmy klientów w negocjacjach umów najmu w biurowcach i centrach handlowych - po stronie najemcy i wynajmującego, od warunków komercyjnych po zabezpieczenia.
Analizowaliśmy portfele nieruchomości i prowadziliśmy due diligence - w tym całych centrów handlowych - pod kątem tytułu, najmu, obciążeń i ryzyk przed transakcją.
Reprezentowaliśmy i wspieraliśmy deweloperów przy zawieraniu umów - to doświadczenie z rynku deweloperskiego, z którego korzystamy po stronie kupujących, najemców i właścicieli.
Doradzamy operatorom i najemcom powierzchni magazynowej i logistycznej: najem hal, zabezpieczenia umowy oraz stan prawny i techniczny obiektu. To jeden z sektorów, które realnie znamy z praktyki - pilnujemy, by ryzyko operacyjne nie stało się ryzykiem prawnym.
Nie zgadujemy branży z podręcznika - wiemy, gdzie w każdym obiekcie tkwi ryzyko. W centrum handlowym pilnujemy czynszu od obrotu i opłat wspólnych; w klubie muzycznym i restauracji - akustyki oraz sporów o hałas z sąsiedztwem; w warsztacie i salonie samochodowym - zgodności obiektu ze standardami sieci i wymogami budowlanymi; w magazynie i biurze - zabezpieczeń najmu oraz stanu prawnego i technicznego. To wnioski z realnych spraw, nie z szablonu.
badamy stan prawny i ryzyka nieruchomości lub transakcji.
dobieramy formę (asset/share deal) i liczymy realny koszt podatkowy.
negocjujemy umowę po Twojej stronie i zabezpieczamy interes.
domykamy transakcję: dokumenty, warunki zawieszające, closing.
prowadzimy bieżącą obsługę i pilnujemy zmian w prawie.
Rynek nieruchomości i najmu zmienia się w 2025-2026 mocniej niż zwykle. Na bieżąco śledzimy m.in. wejście obowiązkowego KSeF (e-faktury w rozliczeniach najmu B2B) oraz orzecznictwo w sporach budowlanych - i mówimy, co realnie dotyczy Twoich umów.
Stan prawny: lipiec 2026.
Asset deal to zakup samej nieruchomości, a share deal - udziałów w spółce, która ją posiada; wybór przesądza o podatku i o tym, co jeszcze "kupujesz". W asset dealu opodatkowanie VAT co do zasady wyłącza PCC; w share dealu płacisz 1% PCC od udziałów, ale przejmujesz też całą historię spółki - jej długi, umowy i ryzyka.
Dlatego przy share dealu kluczowe jest due diligence spółki, a nie tylko nieruchomości. Dobieramy strukturę do Twojego celu - szybkości, ceny i akceptowalnego ryzyka - i liczymy realny koszt podatkowy każdej z opcji, zanim podpiszesz.
Due diligence to badanie stanu prawnego nieruchomości przed transakcją: tytuł, obciążenia, stan planistyczny, legalność zabudowy i ryzyka środowiskowe. Sprawdzamy księgę wieczystą, umowy najmu, służebności, hipoteki, decyzje administracyjne oraz zgodność tego, co stoi na działce, z tym, na co pozwolono.
Czas zależy od skali - od kilku dni dla pojedynczego lokalu po kilka tygodni dla portfela lub dużej inwestycji. Efekt to raport z czerwonymi flagami i rekomendacją: kupować, negocjować cenę, czy odejść od stołu.
W galerii płacisz więcej niż sam czynsz - kluczowe są czynsz od obrotu, opłaty eksploatacyjne, wkład marketingowy i zabezpieczenia. Service charge potrafi rosnąć w trakcie umowy, a kaucja bywa uzupełniana o gwarancję bankową "na pierwsze żądanie", którą wynajmujący może uruchomić bez wyroku.
Zwracamy uwagę na klauzule wyłączności, zasady waloryzacji, warunki wyjścia i odpowiedzialność za stan lokalu. Negocjujemy je po Twojej stronie - najemcy albo wynajmującego - tak, żeby ryzyko było policzone, a nie odkryte po fakcie.
Najsilniejsze zabezpieczenia to gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa "na pierwsze żądanie" oraz dobrowolne poddanie się egzekucji w akcie notarialnym (art. 777 KPC). Kaucja pieniężna jest prosta, ale niska; gwarancja daje szybką wypłatę bez procesu, a art. 777 KPC pozwala prowadzić egzekucję bez wieloletniego sporu.
Przy najemcach w grupie kapitałowej dokładamy gwarancję spółki matki. Dobieramy pakiet do wiarygodności najemcy i wartości umowy - tak, żeby w razie problemu odzyskać należność, a nie tytuł do niej.
Za wady robót budowlanych odpowiada ustawowa rękojmia (co do zasady 5 lat dla nieruchomości), a niezależnie od niej może działać dobrowolna gwarancja jakości wykonawcy. Kary umowne zabezpieczają terminy i usunięcie wad - naliczasz je bez dowodzenia szkody, o ile umowa jest dobrze napisana.
W praktyce spór dotyczy zwykle kaucji gwarancyjnej i zatrzymanej części wynagrodzenia. Reprezentujemy Cię po stronie inwestora albo wykonawcy: egzekwujemy kary i rękojmię lub bronimy przed zawyżonymi roszczeniami.
Nadmierny hałas to immisja (art. 144 KC): sąsiad może żądać jego ograniczenia, a w skrajnych przypadkach - wstrzymania działalności. Ryzyko rośnie przy klubach muzycznych i ogródkach gastronomicznych, gdzie w grę wchodzą też normy hałasu i godziny otwarcia.
Pomagamy ograniczyć ryzyko, zanim spór trafi do sądu: audyt umowy najmu i obowiązków akustycznych, negocjacje z sąsiedztwem i obrona w postępowaniu. Lepiej zaprojektować rozwiązanie, niż tłumaczyć się z decyzji o zamknięciu.
Sprawdzamy, czy obiekt powstał legalnie i jest legalnie użytkowany: czy pozwolenie na budowę było prawomocne, czy budowę zrealizowano zgodnie z projektem i czy wydano pozwolenie na użytkowanie. Rozbieżność między tym, co stoi na działce, a tym, na co pozwolono, to jedna z najczęstszych czerwonych flag w due diligence.
Analizujemy pozwolenia i decyzje administracyjne pod kątem ryzyka dla kupującego - samowoli budowlanej, istotnych odstępstw od projektu, braku odbioru. Wskazujemy, co trzeba uregulować przed zakupem, żeby wada formalna nie stała się później Twoim problemem.
Warsztat i salon samochodowy muszą jednocześnie spełniać wymogi budowlane obiektu i standardy sieci - producenta lub importera - a te dwa reżimy potrafią być sprzeczne. Standardy sieci narzucają wygląd, wyposażenie i procedury; prawo budowlane i przepisy techniczne - parametry samego obiektu i sposób jego użytkowania.
Mamy doświadczenie w godzeniu tych wymogów: opiniujemy umowy dealerskie i serwisowe pod kątem standardów sieci, sprawdzamy zgodność obiektu z przepisami budowlanymi i układamy najem tak, by koszt dostosowania do standardu nie spadł wyłącznie na Ciebie.
Deweloper musi prowadzić sprzedaż przez rachunek powierniczy i odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który chroni pieniądze nabywców. Do tego dochodzi prospekt informacyjny i ustawowe wymogi umowy deweloperskiej.
Prowadzimy inwestycję od strony formalnej: umowa rezerwacyjna, prospekt, umowy z nabywcami i rozliczenie rachunku powierniczego. Pilnujemy, żeby konstrukcja sprzedaży była zgodna z aktualnym stanem prawa, a nie z wzorem sprzed nowelizacji.
Plan ogólny to nowy akt prawa miejscowego, który zastępuje studium i współdecyduje o tym, czy i jak zabudujesz działkę - zwłaszcza gdy nie ma planu miejscowego. Reforma z 2023 r. wciąż jest wdrażana, a terminy uchwalenia planów ogólnych i powiązane zasady wydawania warunków zabudowy są w 2026 r. przesuwane.
Dla inwestora oznacza to realne ryzyko: brak ujęcia działki w obszarze uzupełnienia zabudowy może zablokować WZ, a więc i pozwolenie na budowę. Sprawdzamy status Twojej działki, zanim kupisz grunt, a nie po.
Od 1 stycznia 2025 r. obowiązują nowe, niezależne od Prawa budowlanego definicje budynku i budowli, z zamkniętą listą kategorii budowli. Zmiana wynika z wyroku Trybunału Konstytucyjnego i realnie przesądza, czy obiekt (magazyn, hala, instalacja) jest opodatkowany jako budowla, a więc od wartości.
Dla właścicieli obiektów komercyjnych i przemysłowych to nie kosmetyka - kwalifikacja zmienia wysokość podatku. Sprawdzamy Twój majątek pod nowe definicje i wskazujemy, gdzie deklaracja wymaga korekty.
Dyrektywa EPBD 2024 obowiązuje na poziomie UE, ale w Polsce klasy energetyczne A-G i pełne wymogi wykonawcze są dopiero wdrażane - termin jej transpozycji upłynął 29 maja 2026 r., a wdrożenie postępuje Nie zakładaj więc, że Twój budynek "ma już klasę A-G"; sprawdź aktualne wymogi, bo wdrożenie jest w toku.
Doradzamy, jak przygotować portfel: zielone klauzule w najmie, świadectwa charakterystyki energetycznej i ujęcie ryzyka energetycznego w due diligence i finansowaniu. Kto zacznie wcześniej, uniknie presji na ostatniej prostej.
Zespół, który poprowadzi Twoją sprawę na rynku nieruchomości komercyjnych - od negocjacji umowy, przez transakcję, po spór przed sądem.
Kinga Miller
Partner · Adwokat · Approved Compliance Expert · Approved ESG Officer
Kinga prowadzi spory sądowe, a w swojej 20-letniej praktyce zdobyła doświadczenie w negocjacjach budowlanych i umowach dotyczących nieruchomości.
Paula Miszczuk
Senior Associate · Adwokat
Paula przygotowuje i negocjuje dokumentację transakcji dotyczących udziałów, w tym umowy sprzedaży udziałów, oraz prowadzi spory gospodarcze.
Napisz, na jakim etapie jesteś - wskażemy ryzyka i następny krok.
Skontaktuj się z nami
